Penolakan permintaan yang sangat positif di sektor perumahan: Mohit Malhotra, Godrej Properties


Orang-orang mencari untuk membeli rumah, membeli ruang yang lebih besar dan itu memiliki implikasi bagi kami dari perspektif pengembangan produk. Namun dari perspektif permintaan, hal itu telah menyebabkan kebangkitan yang sangat positif untuk sektor perumahan, kata Mohit Malhotra, MD & CEO,. Kutipan yang diedit:

Bagaimana pandangan Anda terhadap fakta bahwa tidak ada perpanjangan bea meterai? Menurut Anda, apakah volume kemungkinan besar akan bertahan, apakah kebangkitan tersebut akan berdampak cukup signifikan karena pemunduran ini?
Kami hadir di empat kota dan pemotongan bea materai hanya ada di Mumbai dan Maharashtra. Kami melihat peningkatan permintaan di empat wilayah geografis, di kota-kota utama. Bukan hanya karena pemotongan meterai yang terjadi di Maharashtra. Real estat selalu tinggi dalam hal keterjangkauan, suku bunga terendah sepanjang masa. Jadi, orang-orang melihat ini sebagai waktu yang tepat untuk membeli rumah dan orang-orang memahami nilai rumah di masa COVID saat ini.

Mengenai pertanyaan spesifik Anda tentang materai, ya akan ada fenomena sementara di Maharashtra di mana volumenya bisa turun selama satu atau dua bulan. Tetapi dari perspektif jangka panjang, permintaan sangat banyak dan kami tidak melihatnya sebagai masalah jangka panjang. Kebangkitan permintaan cukup kuat dan lintas geografi.

Ketika Anda mengatakan permintaan meningkat, apakah Anda berbicara tentang pertumbuhan volume atau pertumbuhan nilai?
Saya berbicara tentang pertumbuhan volume.

Ketika Anda mengatakan pertumbuhan volume meningkat, dalam kategori apa secara khusus meningkat? Apakah permintaannya di level pemula, mid-luxury, atau luxury?
Sebagian besar permintaan cukup stabil dan kuat di segmen berpenghasilan menengah, yang merupakan roti dan mentega bagi kami. Jika Anda melihat dari perspektif titik harga, apa pun di luar Mumbai antara titik harga 35 lakh hingga satu crore adalah yang kami klasifikasikan sebagai berpenghasilan menengah dan telah melihat permintaan yang sangat kuat selama beberapa kuartal terakhir. Itu sangat stabil dan kami tetap sangat bullish di segmen itu.

Permintaan barang mewah di Mumbai meningkat sangat signifikan berkat pemotongan bea materai tetapi apakah permintaan itu akan terus meningkat atau tidak adalah sesuatu yang sulit ditebak saat ini karena pemotongan bea materai memang memainkan peran yang sangat signifikan di pasar barang mewah.

Kalau saya lihat bahan bakunya, mereka sudah menembus atap. Permintaan satu sisi akan kembali, tetapi untuk neraca Anda, apakah Anda mendapatkan kekuatan harga kembali?
Anda benar, harga baja, semen sudah mulai naik. Baja telah meningkat secara signifikan. Kami perlu membebankan sebagian dari biaya ini kepada konsumen. Sekarang, dari persentase perspektif top-line, biayanya tidak terlalu signifikan. Bahkan jika ada kenaikan 20% dalam harga baja dan semen, itu berarti antara 1% atau 2% dari garis teratas. Jadi, melewatkan beberapa angka kecil adalah sesuatu yang perlu kami lakukan sebagai komunitas pengembang karena marginnya sudah sangat tipis.

Kekuatan harga yang sebenarnya dari mengambil kenaikan harga secara signifikan adalah beberapa bulan lagi. Sebagai gambaran, sudah hampir delapan tahun siklus penurunan dalam industri kami. Sebagian besar geografi mengalami pemotongan harga atau sebenarnya harga tetap datar. Jadi jika Anda menyesuaikan dengan inflasi, harganya sangat rendah. Namun, beberapa bulan pertumbuhan volume dan kemudian kekuatan harga akan kembali untuk kami di pasar.

Bantu kami memahami apa yang saat ini menjadi pipeline peluncuran Anda dan tanggapan Anda terhadap peluncuran baru-baru ini, terutama di Delhi NCR.
Kami melakukan hampir 11 peluncuran pada paruh kedua tahun ini dan kami memiliki peluncuran yang sangat sukses di seluruh kota. Kami telah meluncurkan di Bangalore, tempat kami meluncurkan pengembangan plot yang terjual habis. Kami memiliki rencana peluncuran di NCR dan di Pune, yang sekali lagi merupakan penjualan yang sangat besar. Beberapa peluncuran sukses di Pune dan Mumbai.

Sekarang secara khusus datang ke NCR, kami benar-benar memiliki peluncuran di pasar pusat Noida dan proyek itu adalah penjualan rekor di mana kami menjual hampir 500 crores dalam waktu yang sangat singkat. Kami telah melihat permintaan yang sangat kuat dalam proyek tersebut dan juga di seluruh kota. Peluncuran telah dilakukan dengan sangat baik selama beberapa bulan terakhir dan kami berharap tren ini akan terus berlanjut.

Ke depan, apakah Anda akan memperoleh lebih banyak bidang tanah? Apakah ada strategi yang diterapkan satu tahun setelah pandemi?
Kami mengalami pergeseran dalam strategi hampir empat tahun yang lalu, di mana kami mengambil keputusan untuk menginvestasikan lebih banyak modal di pasar real estat sebagai bagian dari strategi investasi counter-cyclical kami. Jika Anda lihat, kami hanya melakukan tiga putaran penggalangan dana selama empat tahun terakhir dan telah mengerahkan sejumlah besar modal di pasar. Kami baru saja melakukan putaran QIP lainnya pada kuartal terakhir dan memiliki uang tunai yang tersedia di neraca hari ini untuk mengambil lebih banyak proyek. Kami pikir akan ada campuran usaha patungan dan pembelian langsung di mana kami akan menggunakan modal ini untuk diinvestasikan.

Apa yang akan terjadi pada sektor evergreen seperti start-up dan TI? Apakah Anda menyaksikan perubahan pola permintaan di kota-kota seperti Bangalore, Chennai, atau bahkan Gurgaon?
Kami sebagian besar adalah pemain perumahan. Apa yang baru saja Anda jelaskan adalah angin sakal yang cukup kuat untuk pengembangan komersial di seluruh negeri. Sekali lagi, juri ingin mengetahui apa dampak bekerja dari rumah bagi pasar komersial.

Tapi yang pasti untuk pasar perumahan, pekerjaan yang dipicu COVID dari rumah adalah perkembangan yang sangat positif. Orang-orang telah memahami pentingnya rumah. Kami telah menghabiskan hampir satu tahun di rumah. Saya tidak pernah menghabiskan begitu banyak waktu di rumah. Orang-orang mencari untuk membeli rumah, membeli ruang yang lebih besar dan itu berdampak pada kami dari perspektif pengembangan produk. Namun dari sisi permintaan, hal itu telah menyebabkan kebangkitan permintaan yang sangat positif untuk sektor perumahan.

Kapan investor akan kembali ke pasar ekuitas? Apakah Anda melihat tren berubah sekarang karena keterjangkauan kembali? Sebagai pembangun Anda akan mengatakan hal-hal yang menggembirakan, tetapi mari kita dengar kenyataannya.
Para investor telah keluar dari pasar real estat selama hampir lima tahun sekarang. Ini sangat khas dari setiap siklus ke bawah. Puncaknya, 80% penjualan mulai terjadi pada investor. Sejak hampir setahun lalu, hampir 90% hingga 95% penjualan terjadi hanya kepada pengguna akhir. Pergeseran ini biasanya terjadi dalam siklus apa pun. Tidak ada hal baru disini.

Tetapi selama satu tahun terakhir selama COVID, kami sebenarnya telah melihat sedikit permintaan investor yang masuk. Jika saya melihat portofolio kami secara keseluruhan, hampir 20% hingga 25% penjualan saat ini adalah investor. Jadi mereka sudah mulai kembali ke pasar. Banyak orang saat ini memiliki pandangan bahwa harga telah mencapai titik terendah dan kemungkinan harga turun dari sini, dibandingkan dengan perputaran siklus dan memberikan pengembalian positif, probabilitas mendukung perputaran siklus. Kami melihat investor perlahan dan bertahap kembali ke sektor ini.

Dalam 12 bulan ke depan, proyek jutaan kaki persegi seperti apa yang kemungkinan besar akan Anda luncurkan dan kemungkinan besar akan Anda berikan OC?
Saya akan menghindari panduan maju apa pun pada saat ini. Kami berkembang pesat sebagai organisasi. Jika Anda melihat tren masa lalu kami, kami telah tumbuh dengan kecepatan yang cukup pesat. Tahun ini kami cukup bullish dan optimis, jadi tidak ada alasan mengapa pertumbuhan harus melambat. Tapi saya akan menghindari panduan di masa depan.

Bagaimana Anda melihat segala sesuatunya pada malam hari karena di depan permintaan berita itu baik, sementara di sisi masukan berita itu buruk? Biasanya, ketika Anda meluncurkan sebuah proyek, Anda mengunci harga dan mereka tidak berubah. Apa yang terjadi dengan proyek yang sudah ada yang diluncurkan enam bulan hingga satu setengah tahun yang lalu? Akankah hal itu mulai memengaruhi profitabilitas Anda dalam jangka menengah?
Seperti yang saya katakan, meski Anda melihat sangat ekstrim pada harga komoditas seperti baja dan semen, dampaknya terhadap margin sekitar 1%. Itu adalah sesuatu untuk peluncuran sebelumnya yang akan kami serap. Sekali lagi, pada saat peluncuran kami menjual antara 70% hingga 80%. Jadi, keseimbangan inventaris adalah sesuatu yang akan kita lihat untuk meneruskan beberapa inflasi ini kepada konsumen. Secara keseluruhan, mungkin ada dampak mendekati level 1% untuk penjualan sebelumnya yang terkunci. Untuk peluncuran di masa mendatang, kami akan melihat seberapa banyak dari ini dapat diteruskan ke konsumen tergantung pada bagaimana penetapan harga di pasar.

Dipublikasikan oleh : Result HK