Bom waktu tersembunyi? Seorang investor ‘Big Short’ melihat bencana keuangan terjadi di pasar perumahan

Lebih dari satu dekade setelah krisis hipotek AS mengancam akan menghancurkan sistem keuangan internasional, seorang investor “Big Short” sekali lagi melihat bencana keuangan muncul di pasar real estat.

Dave Burt, CEO firma riset investasi DeltaTerra Capital yang bertujuan untuk membantu klien mengelola risiko iklim, adalah salah satu dari sedikit skeptis yang mengakui pasar perumahan berada di ambang kehancuran pada tahun 2007.

Dia membantu dua protagonis buku terlaris Michael Lewis “The Big Short” bertaruh melawan pasar hipotek menjelang kehancuran keuangan global 2008. Ternyata, mereka benar dan menghasilkan miliaran.

Sekarang, Burt percaya bahwa risiko iklim yang terabaikan dapat membuat sejarah terulang kembali.

“Saya selalu mencari masalah sistemik yang besar ini dan ada beberapa alasan untuk itu,” kata Burt kepada CNBC melalui konferensi video.

“Secara profesional, jika ada sesuatu yang salah harga, maka sebagai investor, yang telah menjadi pekerjaan saya hampir sepanjang karir saya, peluang utama Anda untuk menambah nilai adalah mengidentifikasi sesuatu yang terlalu murah untuk dibeli bagi klien Anda atau sesuatu yang terlalu mahal untuk dijual untuk klien Anda, ”katanya.

“Dari perspektif pribadi, dan ini sebagian didasarkan pada perspektif profesional itu, saya telah melihat ketika terjadi kesalahan, seberapa besar dampaknya terhadap ekonomi dan masyarakat serta orang-orang yang paling rentan. Dan saya benar-benar memikirkan periode pasca krisis keuangan global di sini di AS dari 2008 hingga 2012 di mana ada banyak sekali penderitaan manusia.”

Burt mengatakan penelitian DeltaTerra Capital menunjukkan bahwa 20% rumah di AS memiliki “paparan yang berarti” terhadap masalah harga yang salah karena risiko banjir. Jika disadari, dia memperingatkan dampaknya bisa menyerupai koreksi luar biasa yang terlihat selama krisis keuangan global.

“Kami menganggap masalah penetapan harga ulang ini mungkin seperempat dari ukuran dan besarnya [global financial crisis] secara agregat, tapi tentu saja sangat, sangat merusak komunitas yang terpapar itu,” kata Burt.

Komentarnya datang pada saat pasar perumahan saat ini sedang mengalami perubahan mendasar yang besar karena tingkat hipotek yang lebih tinggi dan bank sentral global terus berjuang melawan inflasi dengan menaikkan suku bunga.

Pada gilirannya, Burt mengatakan beberapa celah mulai muncul dalam hal biaya asuransi. Dia mencatat pemulihan di Florida dari Badai Ian adalah masalah yang dia awasi dengan cermat, terutama karena gelombang badai ini menimbulkan mimpi buruk asuransi banjir bagi pemilik rumah.

“Apakah mereka akan menjadi jurang tahun ini? Saya tidak yakin,” kata Burt. “Tapi pengamatan data fundamental frekuensi tertinggi pada penjualan rumah dan inventaris rumah menunjukkan bahwa hal-hal yang pasti akan ke selatan untuk properti terbuka ini.”

Sementara sebagian besar investor tetap skeptis terhadap dampak risiko iklim terhadap portofolio mereka, sebuah studi baru-baru ini memperingatkan pasar perumahan AS dapat dinilai terlalu tinggi sekitar $200 miliar karena risiko banjir yang tidak terjangkau.

Analisis tersebut dipublikasikan pada pertengahan Februari di jurnal Nature Climate Change. Ditulis oleh para peneliti dari Environmental Defense Fund, First Street Foundation, dan US Federal Reserve, antara lain, studi tersebut memodelkan perubahan tingkat properti dalam risiko banjir di seluruh AS selama tiga dekade berikutnya dan memperingatkan bahwa rumah tangga berpenghasilan rendah sangat rentan terhadap rumah. devaluasi nilai.

“Alasan terbesar mengapa ini penting dari sudut pandang kami adalah bahwa risiko iklim tidak diperhitungkan dalam pasar perumahan,” Jeremy Porter, kepala implikasi iklim di First Street Foundation, mengatakan kepada CNBC.

“Biaya sekarang atau penilaian rumah tidak memperhitungkan realisasi risiko banjir yang sebenarnya, dan itu tidak memperhitungkan bahwa kami memiliki penilaian berlebihan yang sangat besar yang melekat pada properti di seluruh negeri.”

Porter memperingatkan bahwa karena orang terus kekurangan informasi risiko iklim yang memadai saat membeli rumah mereka, bahaya terus berlanjut bahwa rumah tangga dapat kehilangan sebagian besar nilai properti mereka dalam semalam.

“Tidak terlalu masuk akal untuk mengatakan bahwa Anda mencapai titik kritis,” kata Porter. “Mungkin komunitas demi komunitas. Ini mungkin titik kritis yang lebih besar yang Anda capai di seluruh negeri di pasar real estat. Namun pada akhirnya, Anda akan mencapai titik kritis lokal atau nasional di mana akan ada semacam gelembung yang meledak.”

Saat ini, studi tersebut mengatakan hampir 15 juta properti AS menghadapi kemungkinan banjir tahunan 1%, dengan perkiraan kerusakan tahunan pada properti perumahan diperkirakan melebihi $32 miliar.

Ini juga memperingatkan peningkatan frekuensi dan tingkat keparahan banjir di tengah keadaan darurat iklim yang semakin dalam dapat melihat jumlah properti AS yang terkena banjir meningkat sebesar 11% dan kerugian tahunan rata-rata melonjak setidaknya 26% pada tahun 2050.

“Saat Anda membeli rumah, salah satu pertimbangan terpenting adalah biaya pemeliharaan rumah itu dan menurut saya banyak keputusan penting dibuat berdasarkan itu,” kata Burt.

“Pada akhirnya, sampai orang memiliki informasi yang baik tentang seperti apa biaya terkait iklim ini, kami menciptakan masalah baru setiap hari. Saya pikir itulah inti masalahnya.

Merefleksikan temuan penelitian tersebut, Jesse Gourevitch, seorang postdoctoral fellow di Environmental Defense Fund, mengatakan kepada CNBC bahwa penilaian berlebihan lebih meluas di kalangan pemilik properti berpenghasilan rendah.

Dia menambahkan bahwa “jika deflasi harga terjadi, ini sangat berpotensi untuk memperlebar kesenjangan kekayaan di AS dan memperburuk ketimpangan.”

Risiko signifikan lainnya, kata Gourevitch, kemungkinan akan menjadi efek merugikan yang berpotensi pada pendapatan pajak pemerintah daerah karena total pendapatan kotamadya biasanya sangat bergantung pada pendapatan pajak properti. “Dan mengaitkannya dengan aset fisik yang terpapar perubahan iklim, menurut saya menimbulkan banyak risiko terhadap stabilitas aliran pendapatan itu,” kata Gourevitch.

Jauh dari masalah domestik, Burt menekankan risiko iklim yang terkait dengan pasar perumahan AS menimbulkan masalah besar bagi negara-negara di seluruh dunia.

“Saya pikir ketika Anda mulai berpikir tentang masalah ini secara global, Anda mulai berpikir tentang implikasi yang lebih besar bahwa negara-negara yang paling terekspos seringkali menjadi yang paling miskin juga,” kata Burt.

“Ini lebih merupakan krisis kemanusiaan ketika Anda mulai melihat ini melalui lensa global.”

Munich Re, perusahaan reasuransi terbesar di dunia, mengalami kerugian ekonomi yang tajam pada tahun 2022 karena krisis iklim mendorong peristiwa cuaca yang lebih ekstrem, seperti Badai Ian di AS dan banjir apokaliptik di Pakistan. Reasuransi mengacu pada asuransi untuk perusahaan asuransi.

Diperkirakan kerugian ini mencapai $270 miliar tahun lalu, di mana sekitar $120 miliar ditanggung oleh asuransi. Total kerugian yang diasuransikan melanjutkan tren kerugian yang tinggi dalam beberapa tahun terakhir.

“Pada akhirnya, seseorang harus membayar kerugian yang meningkat ini,” Ernst Rauch, kepala ilmuwan iklim dan geo di Munich Re, mengatakan kepada CNBC. “Tidak peduli apakah itu diasuransikan atau tidak, itu merupakan beban ekonomi yang meningkat.”

Salah satu bidang yang menjadi perhatian khusus, kata Rauch, adalah banjir bandang. Ini mengacu pada jenis banjir tertentu di mana hujan turun begitu cepat sehingga tanah di bawahnya tidak dapat mengalirkannya dengan cukup cepat.

Dia mengutip banjir berlebihan yang terlihat di Jerman pada tahun 2021 yang menyebabkan sungai meluap menghancurkan kota-kota di Jerman barat, Belgia, Austria, dan sebagian Belanda, Swiss, dan Luksemburg.

“Jenis kejadian curah hujan lokal dan regional yang ekstrem ini sedang meningkat di banyak daerah — dan hal itu diremehkan. Tidak masalah apakah kita berbicara tentang tipikal pemilik rumah di Jerman atau di belahan dunia lain,” kata Rauch.